Ultimamente tenho acompanhado lançamentos imobiliários de um tipo de edifício que propusemos em um masterplan no passado que é muito interessante. A implantação no lote de duas ou mais torres-lâmina, alinhadas para tirar maior proveito de uma vista, que tem se mostrado versátil para o mercado de Dubai, onde grande parte dos compradores são investidores que buscam exclusividade – no caso, vista para um campo de golf, e appealing para a incorporadora que pode maximizar esse senso de pertencimento a todas as unidades de um edifício.
Eu tive a oportunidade de liderar um masterplan quando colaborava com a Woods Bagot, uma consultoria internacional de Arquitetura, em Dubai. Trata-se de uma comunidade residencial com campo de golf no seu centro, e tipologias de unidades que variam de casas de alto-padrão à apartamentos com vista para o campo de golf. Quando desenvolvemos seu conceito, chamava-se AKOYA, depois AKOYA OXYGEN, e finamente DAMAC Hills 2, para a incorporadora DAMAC em Dubailand.
Com certo orgulho, percebi a quantidade de lançamentos dessas torres-lâmina, alinhadas perpendicularmente ao campo de golf, isoladas ou agrupadas e dois ou três torres por lote. A variedade de designs de fachada, bem como de usos – incluem hotéis boutique, é também um destaque. Essa foi uma tipologia que introduzimos para maximizar o valor agregado da vista para o campo de golf, um enorme parque linear para fruição visual – não necessariamente esportiva, que envolve alto investimento de implantação e custo de manutenção.
Confesso que ao fim do contrato do masterplan eu mesmo não tinha certeza da aceitação pela cliente destes prédios. Porém, mais e mais, um após outro, eles têm sido adicionados ao skyline de Dubai.
A primeira vez que tive contato com essa tipologia foi em um projeto que participei do detalhamento de fachadas quando ainda atuava como arquiteto, em Bahrain, colaborando com o escritório milanês de Enrico Mari Greco. O projeto, Lagoon Views para Century 21, era composto de 2 torres gêmeas com vista para o The Lagoons, uma promenade de uso misto ao redor de uma pequena baía na ilha artificial de Amwaj. Ali, as torres definiam uma área comum na base entre elas, onde ficava a piscina, uma solução muito recorrente.
No ano seguinte, já parte da equipe da mesma Woods Bagot, trabalhei no componente de alta-densidade da orla outra ilha artificial, East Bay em Dubai, para MERAAS. Foi quando urbanista australiano Ian Wood-Bradley me orientou em estudos de espaços similares no mundo, particularmente na Australia, mas também Hong Kong, e entendi o potencial da aplicação em grande escala, definindo não apenas o espaço “positivo” entre as torres, com benefícios para aquela pequena população, mas também o espaço “negativo” dos espaços ao redor de movimento e escala urbana, seja ao longo de um parque, ou de um lago ou baía.
Então, quando encontramos o desafio de reduzir a terra comercializável de uma gleba em 35% para implantar um campo de golf – que não é computado nas áreas verdes, e aumentar o retorno nos restantes 65% até superar esse investimento, a densidade nas bordas do campo tinha que ser muito bem aproveitada, de preferência sem aplicar a fórmula de torres-super-altas, que distanciam as vistas do principal asset, o campo, sem “emoldurá-lo” com uma linha de fachadas.
Assim, essa tipologia, que é muito eficiente em si própria pois alia a combinação de estacionamento e áreas comuns de duas ou mais torres, além da circulação em corredor com unidades dos dois lados, também é adaptável para serviced apartments e hotéis, proporcionando uma flexibilidade atrativa para investidores e incorporadoras de parcelas individuais. A prova da sua aceitação está na sua reprodução sem – e isso é importante, se tornar massiva.
Enfim, um exemplo de benefícios de pensamento urbano mesmo para um greenfield. O partido do masterplan, tomado em um prazo curto e na no início dos estudos, teve o poder de solucionar uma variedade de constantes de um plano urbano e acabou por definir um segmento de mercado.
