Plano diretor e forma urbana. Por que a escolha de São Paulo vai além de gabarito dos prédios.
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Plano diretor e forma urbana: por que a escolha de São Paulo vai além do gabarito dos prédios
O Plano Diretor Estratégico da cidade está para ser alterado. Na verdade, quando você ler este artigo, o mais provável é que já tenha sido alterado. Contudo, isso não tem importância, pois esta é uma tentativa de contribuição para o entendimento do debate.
Atualmente, o debate está deixando de lado algo que é prioritário para a qualidade do ambiente urbano das pessoas: a forma urbana. Em outras palavras, trata-se do espaço construído, de sua relação com o espaço aberto e de seu impacto na imagem da cidade e na experiência de sua população ao usufruí-la.
A evolução contínua do planejamento urbano
Primeiramente, é importante lembrar que um Plano é uma evolução constante. Assim, ele se baseia nas constatações de sua aplicação em um período determinado.
Avaliamos se atingiu seus objetivos, quais foram os fatores de sucesso, por que não conseguiu e como melhorar. Portanto, antes de avaliar, é bom reforçar nosso entendimento.
A revisão atual mantém a premissa de adensamento construtivo ao longo dos Eixos de Estruturação e Transformação Urbana. Além disso, estimula o aproveitamento de infraestrutura existente ou planejada em torno das estações de transporte de massa. Dessa forma, ao ampliar a área de aproveitamento na sua revisão atual, em teoria, reduz custos e incentiva a habitação social.
O Desenvolvimento Orientado para o Transporte (DOT)
Vale ressaltar que essa abordagem no Plano de 2014 é proveniente de duas estratégias de design urbano mundialmente comprovadas como bem-sucedidas. Antes de tudo, reflete o que chamamos de DOT – Desenvolvimento Orientado para o Transporte.
O DOT busca concentrar densidade combinada com oferta de transporte. Consequentemente, incentiva o uso do transporte público com todos os benefícios de redução da poluição e do trânsito, melhoria da saúde pública e economia de investimentos.
Contudo, fica a questão: 600 metros propostos é uma distância caminhável? Sempre? Não apenas queremos nos ater a essa questão, mas também o assunto deste artigo é justamente o próximo ponto. Apesar disso, é importante não deixarmos isso de lado para a avaliação geral das consequências das alterações propostas.
Densidade versus gabarito: o cerne da questão
O segundo ponto, que é o assunto deste artigo, é uma leitura que teve razoável atenção no processo de proposição do Plano Diretor Estratégico em 2014: o limite de gabarito definindo a forma urbana. Porém, isso foi gradualmente substituído pela noção de limite de densidade e seu reflexo na altura dos prédios.
Então, as pessoas, empresas, organizações e a imprensa, em geral, insistem em tratar “densidade” como sinônimo de “gabarito” por aqui. Isso ocorre a despeito dos inúmeros apelos de urbanistas, explicando que o número de pavimentos não traduz necessariamente a densidade ou intensidade.
Uma forma simples de exemplificar é comparar recortes urbanos distintos:
- Bairro Latino (Paris): Pouco mais de 20 mil habitantes por quilômetro quadrado, com quarteirões bem-definidos por prédios de três até seis ou sete andares edificados no alinhamento;
- Complexo da Maré: 22 mil habitantes por quilômetro quadrado, com massa construída uniformemente densa por edifícios geminados de dois a quatro andares;
- Jardim Paulista: 14.540 habitantes por quilômetro quadrado, com prédios monofuncionais, isolados, mudados ou gradeados, de 15, 20 ou 30 andares, seguindo o padrão de torres pontuais implantadas no meio do lote.
Enquanto isso, as esquinas mantêm edifícios de dois pavimentos ou receberam postos de gasolina, por exemplo.
A tipologia do Bloco Urbano e a escala humana
Enquanto isso, urbanistas defendem com propriedade a tipologia do Bloco Urbano. Ou seja, trata-se do quarteirão definido por edifícios-lâmina, com corredores no centro e distribuição das unidades para a rua de um lado e para o interior da quadra do outro.
Essa tipologia possui gabarito menor. Logo, não compromete a insolação e a ventilação natural de interiores e exteriores. Ademais, provém proteção mais adequada ao clima para pedestres, intimidade apropriada para moradores e segurança para a rua pela vigilância passiva das unidades mais próximas. Em suma, resulta em uma escala mais humana.
Nada de novo, uma vez que essa tipologia foi muito explorada nos primeiros três quartos do século passado. Entretanto, ela praticamente desapareceu depois do Plano Diretor no início da década de 70 e seus recuos obrigatórios.
Os impactos dos afastamentos na caminhabilidade
Como lembra Anthony Ling em um artigo recente:
“A exigência de afastamentos entre as edificações, principalmente no térreo, afasta as atividades dos pedestres e entre si, reduzindo a caminhabilidade. Consequentemente, o comércio de rua também se torna menos viável. Paulistanos devem notar que alguns dos bairros que se desenvolveram recentemente e que ainda possuem certa caminhabilidade, como Pinheiros, Itaim Bibi e a Vila Olímpia, mantiveram seu comércio de rua devido a pequenas casas que ainda não se transformaram em edifícios, dado que a maioria dos novos edifícios foram recuados das calçadas e, muitas vezes, cercados.” (Leia mais em Brazil Journal)
Os desafios para a aplicação do Bloco Urbano
Essa tipologia, que combina o edifício-lâmina e o Bloco Urbano, é difícil de ser aplicada por dois motivos principais, a nosso ver, apesar de todos os benefícios para a qualidade de vida.
Primeiramente, o motivo é óbvio: a repetição de pavimentos verticalmente aumenta a eficiência da construção e o lucro. Além disso, torna mais simples e veloz a comercialização de unidades.
Esta é uma limitação que só pode ser equiparada ao modelo de torre no centro do lote quando a planta puder ser repetida mais vezes. Por exemplo, fizemos isso no City Walk High Street em Dubai, o que demanda ainda mais área de terreno.
Aliás, o valor final das unidades no City Walk não deixou a desejar em comparação com apartamentos mais altos das torres nos arredores. Exatamente pela oferta de estilo de vida, o walk (caminhada) tornou-se um adicional de valor ao empreendimento, que já está na sua terceira ou quarta fase.
Por outro lado, o segundo motivo não é exclusivo de São Paulo. As legislações urbanísticas no Brasil em geral incluem na área computável para fins de aprovação as áreas de circulação. Basicamente, isso estimula a repetição vertical de planos com circulação central.
Assim, a fórmula de aplicação do coeficiente de aproveitamento impulsiona uma repetição de torres isoladas, sem contato com a rua. Muitas vezes, geram espaços amorfos entre si e na frente do lote, geralmente gradeados e sem comunicação visual com a calçada, além de uma guarita com características militares.
É o chamado “paliteiro”. Por fim, ele até poderia ser mais elegante, não fosse a restrição de recuos frontais, aliada à preferência das incorporadoras pelos terrenos de meio de quadra, que são mais baratos. Como resultado, temos um quarteirão incompleto, faltando a esquina reforçada por edifícios de formato e usos mais significativos.
Exemplo prático: Ouse Natural Home em Campo Grande
Isso não significa dizer que é impossível aplicar os princípios do Bloco Urbano. Em projetos recentes, como o Ouse Natural Home em Campo Grande, conseguimos em colaboração com a incorporadora aproveitar a imensa frente do lote.
Dessa forma, incluímos o componente de unidades compactas em uma lâmina no alinhamento. Com isso, respeitamos a escala e a vocação de um empreendimento de frente para um parque linear, contribuindo para emoldurar a Via Parque.
Ali, encontramos ainda outro fator que poderia ser facilmente resolvido: os recuos proporcionais à altura do edifício mais alto aplicados à lâmina não foram amigáveis. Apesar disso, eles não inviabilizaram a implantação desejada.
Considerações finais sobre as escolhas urbanísticas
Para concluir, a ampliação atual da distância considerada para maior aproveitamento do lote a partir de corredores e estações terá certamente impacto na compactidade da cidade. Isso é importante para otimizar a densidade, diminuindo mais gradualmente em direção aos limites, mas não necessariamente teria um resultado pior do que o Plano anterior proporcionaria.
Seria necessário incluir mais detalhes, preferencialmente baseados em estudos técnicos que já deveriam ter sido produzidos. Para isso, poderíamos utilizar os Planos de Bairro, que infelizmente ainda não se observam.
Portanto, o que deve ficar claro é que estamos escolhendo não corrigir a falta de flexibilidade e estímulo à variedade de tipologias de edifícios. Desse modo, perpetuamos o “paliteiro” de torres e abrimos mão dos quarteirões de blocos. Em última análise, o resultado na qualidade de vida, na paisagem urbana e no branding da cidade será um reflexo direto dessa escolha.
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